壽險資金罕見並無投入商用地產(chǎn)，這是過去一年未曾見到的投資異?，F(xiàn)象 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 趨勢報導(dǎo)
壽險資金罕見並無投入商用地產(chǎn)，這是過去一年未曾見到的投資異?，F(xiàn)象
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  • 壽險資金罕見並無投入商用地產(chǎn)，這是過去一年未曾見到的投資異常現(xiàn)象
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2015年4月初表示，Q1不動產(chǎn)買賣成交量(不含土地)約新臺幣103.74億元，較上季劇減46.5％，市場氛圍冷清。主要買家以科技公司與企業(yè)購置廠辦大樓及工業(yè)地產(chǎn)作為自用，僅有一宗位於中正區(qū)辦公大樓自用交易個案，金額僅有1.62億元，更罕見的是並無壽險資金投入商用地產(chǎn)，這也是過去一年未曾見到的投資異?，F(xiàn)象，壽險資金仍在等待賣方價格心態(tài)的調(diào)整伺機進場。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2015年Q1土地交易金額為265億元，成交量再度低於近3年每季平均值，土地投資腳步趨緩現(xiàn)象由2014年持續(xù)延伸至2015年。單宗土地最大交易為遠(yuǎn)雄建設(shè)以56.55億購得桃園龜山抵價地，最高交易單價則為元大人壽以每坪破千萬之高價搶下國防部位於南京松江商圈之精華商業(yè)土地。
 
戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，元大人壽標(biāo)得位於南京東路一江街口的『極品』土地是2015年第一季唯一稱得上搶標(biāo)的土地，其餘包括新北市二重疏洪道重劃區(qū)土地，及高雄市中都重劃區(qū)之土地標(biāo)售皆僅開出平盤，平均溢價程度不高，顯示現(xiàn)階段開發(fā)商係以逢低佈局之戰(zhàn)略因應(yīng)政府之打房政策，在2016總統(tǒng)大選前並不躁進。
 
以遠(yuǎn)雄取得之龜山土地為例，取得單價約29萬屬於毛地價格，經(jīng)區(qū)段徵收程序可領(lǐng)回之抵價地約四成，則抵價地之成本將轉(zhuǎn)換為75萬，以容積率400-500％換算未來房價只要賣在20-23萬/坪即有正常利潤，對於龜山現(xiàn)況房市而言並非創(chuàng)價，顯示遠(yuǎn)雄的土地取得價格僅屬於『佈局價』。
 
再從華固建設(shè)購進土城1,326坪商業(yè)區(qū)土地觀察，由於該案為容積移轉(zhuǎn)接受基地，容積率逾400％，雖然單價136萬表面上高於兩年前推案『新綠洲』115萬之基地單價，但以容積單價而言則低於前案。
 
而從元大人壽高價搶標(biāo)精華土地之市場觀察，楊長達(dá)分析，該案競標(biāo)者可區(qū)分為壽險業(yè)及開發(fā)商兩大陣營，對壽險業(yè)而言，該案土地同時兼具稀少性、雙捷運及自用性，平均標(biāo)價約在900萬/坪。而開發(fā)商則不存在自用性，推估預(yù)售房價約在110-120萬/坪左右即可獲得正常利潤，反映在平均標(biāo)價則約750萬/坪。因此壽險業(yè)在標(biāo)售競價優(yōu)勢上明顯高於開發(fā)商，差異則為開發(fā)商15-20％利潤率與壽險業(yè)基本投報率2.875％的對壘。